Judicialis Rechtsprechung

1. Das Beitreibungsverfahren wegen rückständiger Beiträge nach § 16 Abs. 2 WEG wird durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines als Antragsteller und Gesamtgläubiger beteiligten Wohnungs/Teileigentümers nicht nach § 240 ZPO analog unterbrochen.

2. Die Veräußerung eines Wohnungs/Teileigentums nach Anhängigkeit ist für das Verfahren jedenfalls dann ohne Bedeutung, wenn die Sachlegitimation des veräußernden Beteiligten weiterbesteht.

3. Der Erwerber eines Wohn/Teileigentums haftet nur für die Beiträge, die durch Beschlussfassung nach Eintragung als Eigentümer im Grundbuch begründet wurden.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 299/03

In der Wohnungseigentumssache

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hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss der Vorsitzenden der 8. Zivilkammer des Landgerichts Hanau als Einzelrichterin vom 22.07.2003

am 30.08.2004 beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen. Die Antragsgegnerin trägt die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde und das Erstbeschwerdeverfahren wird auf jeweils 5.584,47 € festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten streiten um die Zahlung von rückständigen Wohngeldvorschüssen und Sonderumlagen auf der Grundlage bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse.

Die Antragsgegnerin war seit 24.05.2000 als Eigentümerin eines Miteigentumsanteils von 125/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an den in derTeilungserklärung vom 22.06.1992 als Raumeinheit Nr. 3 bezeichneten Räumen nebst einem Stellplatz Nr. 3 im Tiefgeschoss im Grundbuch eingetragen.

Zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 26.10.2001 (Bl. 14 a d. A.) ermächtigten die Wohnungseigentümer die Verwalterin zur Beauftragung der Anwaltskanzlei A/B/C u. a. Forderungen aus rückständigen und zukünftig fällig werdenden Sonderumlagen, rückständig und zukünftig fällig werdenden Wohngeldern und des Wirtschaftsplanes 2001 gegen die Antragsgegnerin außergerichtlich und für den Fall der Nichtzahlung gerichtlich gelten zu machen. Zu TOP 2 dieser Versammlung wurde beschlossen, eine Sonderumlage von 12.000,00 DM für die Finanzierung des Sockelputzes und die Erneuerung des Zaunes des Nachbarn X zu erheben. Mit Schreiben vom 29.10.2001 forderte die Verwalterin den anteiligen Betrag vom 1.500,00 DM von der Antragsgegnerin an (Bl. 26 d. A.) und mahnte mit Schreiben vom 20.11.2001 unter Fristsetzung zum 30.11.2001 (B. 29 d. A.). Zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 02.05.2001 (Bl. 25 d. A.) wurde die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 30.000,00 DM für die noch zu erstellende Außenanlage beschlossen. Die Verwalterin forderte den Anteil der Antragsgegnerin von 3.750,00 DM mit Schreiben vom 08.05.2001 (Bl. 27 d. A.) an und mahnte mit Schreiben vom 11.07.2001 unter Fristsetzung zum 20.07.2001 (Bl. 28 d. A.). Eine weitere Sonderumlage von 10.500,00 € wurde zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 22.05.2002 für die Behebung der Schäden der Nachbarn Y/Z beschlossen (Bl. 18 d. A.). Den auf die Antragsgegnerin entfallenden Anteil von 1.312,50 € forderte die Verwalterin mit Schreiben vom 26.05.2002 (Bl. 23 d. A. ) an und mahnte mit Schreiben vom 25.06.2002 unter Fristsetzung zum 12.07.2002 (Bl. 24 d. A.). Zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 27.03.2002 beschloss die Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan 2002 (Bl. 16 d. A.). Hieraus ergab sich eine monatliche Vorschusszahlung der Antragsgegnerin von 158,77 € (Bl. 15 d. A.). Die rückständigen Beträge für Januar bis August 2002 in Höhe von 1.270,16 € mahnte die Verwalterin mit Schreiben vom 15.08.2002 an unter Fristsetzung zum 22.08.2002 (Bl. 17 d. A.).

Diese und die zusätzlichen Rückstände für September und Oktober 2002 sowie die Anteile der beschlossenen Sonderumlagen nebst den gesetzlichen Verzugszinsen haben die Antragsteller erstinstanzlich gegen die Antragsgegnerin geltend gemacht. Die Antragsgegnerin hat eingewandt, aus dem Protokoll der Versammlung vom 26.10.2001 ergebe sich nicht, dass die Versammlung beschlussfähig gewesen sei, auch enthalte der TOP 1 dieser Versammlung eine Ermächtigung der Verwalterin nur für das Jahr 2001. Hinsichtlich der Wohngeldforderung seien die Beträge nicht belegt und ihre Zusammensetzung nicht dargetan. Auf Grund des am 31.01.2002 mit der Firma ... GmbH geschlossenen Kaufvertrages (Bl. 45-50 d. A.), der nach dem Vortrag der Antragsgegnerin wegen Verzögerung der Verwalterzustimmung erst am 23.01.2003 im Grundbuch vollzogen wurde, sei der Erwerber für die in 2002 entstandenen Forderungen in Anspruch zu nehmen. Die Antragsgegnerin sei generell nicht zu Zahlungen für die Anlage verpflichtet. Diese sei nach dem Konkurs der ursprünglichen Bauträgerin gegen ihren Willen errichtet worden, auch hätten die Antragsteller ihr die Grundbuchposition als Eigentümerin gegen ihren Willen verschafft.

Das Amtsgericht hat der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 05.03.2003 (Bl. 146- 148 d. A.) die antragsgemäße Zahlung aufgegeben. Die Forderungen der Antragsteller resultierten aus bestandskräftigen, während der Dauer des Eigentums der Antragsgegnerin gefassten Eigentümerbeschlüssen. Die Einwendungen der Antragsgegnerin seien gegenüber diesen Forderungen unerheblich.

Dieser Auffassung ist auch das Landgericht in seinem die Beschwerde der Antragsgegnerin zurückweisenden Beschluss vom 22.07.2003 (Bl. 192-194 d. A.)gefolgt. Die zum Wohngeld 2002 und den Sonderumlagen gefassten Beschlüsse der Gemeinschaft seien auch entgegen der in der Erstbeschwerde vertretenen Auffassung nicht nichtig, da die Beschlusskompetenz der Versammlung gegeben gewesen sei. Dass die Antragsgegnerin mit der Errichtung der Anlage nicht einverstanden gewesen sei, könne allenfalls Gegenansprüche begründen, die aber den streitgegenständlichen Forderungen nicht entgegengehalten werden könnten. Eine Unterbrechung des Verfahrens nach § 240 ZPO durch die nach Einleitung des Verfahrens eingetretene Insolvenz der Antragsgegnerin Fa. D GmbH sei nicht eingetreten, da die Insolvenzmasse nicht betroffen sei, weil es nicht um eine Forderung der Fa. D GmbH, sondern der Eigentümergemeinschaft gehe.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, mit der sie die Abänderung des angefochtenen Beschlusses und die Zurückweisung des Zahlungsantrags begehrt.

Sie rügt, die Antragsteller seien in den Entscheidungen der Vorinstanzen nicht konkret genug bezeichnet und wiederholt ihre Auffassung, das Verfahren sei nach § 240 ZPO unterbrochen gewesen und die Beschlüsse zum Wirtschaftsplan 2002 und den Sonderumlagen seien nichtig. Die Antragsteller hätten nicht einmal vorgetragen, dass die Antragsgegnerin zu den Eigentümerversammlungen eingeladen gewesen sei. Auch habe ein Mitwirkungsverbot der als Bauträger tätigen Firma D ... GmbH bestanden. Die Beschlüsse seien auch treuwidrig. Da die Antragsgegnerin die Räume nicht nutzen könne und ihr gegen ihren Willen eine halbfertige Eigentumswohnung überlassen worden sei, könne kein Wohngeld von ihr verlangt werden. Die Sonderumlagen seien Ausfluss der gegen ihren Willen durchgeführten Bebauung. Nach dem Urteil des Landgerichts Gießen vom 03.02.2003 (Bl. 137-141 d. A.) sei aber bereits rechtskräftig entschieden, dass gegen die Antragsgegnerin keine Ansprüche der Antragsteller bestünden.

Die Antragsteller sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten. Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht allein zu überprüfen ist (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Die Rüge der Antragsgegnerin, zur genauen Bezeichnung der Antragsteller müssten die Grundbuchstellen ihrer Eintragung als Eigentümer im Rubrum angegeben werden, trifft nicht zu. Durch die zum Bestandteil des Beschlusses gehörende Liste der Wohnungseigentümer sind diese eindeutig bezeichnet. Auch der Auffassung der Antragsgegnerin, wegen der nach Verfahrenseinleitung eingetretenen Insolvenz eines Antragstellers habe das Verfahren nach § 240 ZPO unterbrochen werden müssen, ist nicht zu folgen. Nach allgemeiner Auffassung tritt in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit im Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Beteiligten grundsätzlich keine Unterbrechung des Verfahrens ein (BayObLG Rpfleger 2002, 262 für das Grundbuchverfahren; Zöller/Greger: ZPO, 24. Aufl., § 240, Rdnr. 2). Soweit für Verfahren nach §§ 43 ff. WEG deshalb, weil es sich um echte Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit handelt, die analoge Anwendung des § 240 ZPO bejaht wird, ist Voraussetzung, dass es sich um die Insolvenz eines materiell Betroffenen handelt und das Verfahren die Insolvenzmasse betrifft (Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., vor §§ 43 ff., Rdnr. 181). Nur wenn Verfahrensgegenstand ein Individualanspruch des insolventen Antragstellers ist bzw. eine Individualschuld des insolventen Antragsgegners ist, wird auch die Insolvenzmasse betroffen (Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 43, Rdnr. 17). Vorliegend ist Verfahrensgegenstand aber kein Individualanspruch der Fa. D, sondern rückständiges Wohngeld bzw. Sonderumlagen, also eine Beitragsschuld eines Wohnungseigentümers gegenüber allen anderen Wohnungseigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Diese sind Mitgläubiger einer unteilbaren Leistung im Sinn des § 432 BGB (Palandt/Bassenge, aaO., § 16, Rdnr. 19), können also nur Zahlung an alle bzw. an den Verwalter, nicht aber an sich selbst verlangen.

Die Veräußerung der Einheit Nr. 3, die nach dem eigenen Vortrag der Antragsgegnerin, dem die Antragsteller nicht entgegengetreten sind, am 23.01.2003, also nach Anhängigkeit, im Grundbuch vollzogen wurde, ist verfahrensrechtlich ohne Bedeutung. Die Antragsgegnerin haftet trotz der Veräußerung für die streitgegenständlichen Forderungen, da sämtliche Beschlüsse, auf denen sie beruhen, in 2001 und 2002 gefasst wurden, also während der Dauer ihrer Eintragung als Eigentümerin vom 24.05.2000 bis 22.01.2003. Ein Erwerber haftet nur für die Beiträge, die nach seiner Eintragung als Eigentümer durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung begründet werden (BGHZ 104, 197, 203; Niedenführ/Schulze, aaO., § 16, Rdnr. 66; Palandt/Bassenge, aaO., § 16, Rdnr. 31, 32). Auf Grund der somit fortbestehenden Sachlegitimation der Antragsgegnerin verbleibt es auch bei ihrer (passiven) Verfahrensführungsbefugnis (BGH NJW 2001, 3339; Niedenführ/Schulze, aaO., vor §§ 43 ff, Rdnr. 104; Palandt/Bassenge, aaO., § 43, Rdnr. 24).

Die formalen Beanstandungen der Verfahrensführung der Vorinstanzen sind demnach unbegründet. Auch soweit die Vorinstanzen die Zahlungsverpflichtung der Antragsgegnerin auf die Bestandskraft der Beschlüsse vom 02.05.2001, 26.10.2001, 27.03.2002 und 22.05.2002 gestützt haben, ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auf die Ausführungen des Landgerichts hierzu kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Selbst wenn der Vortrag der Antragsgegnerin über fehlende Einladungen und fehlende Beschlussfähigkeit sowie einen Mitwirkungsausschluss des Bauträgers zutreffen würde, hätte dies nur im Rahmen einer Beschlussanfechtung als Anfechtungsgrund berücksichtigt werden können, Nichtigkeitsgründe wären dies nicht.

Auch im übrigen hat das Landgericht zu Recht keine Nichtigkeit der hier streitgegenständlichen Beschlüsse deshalb angenommen, weil die Anlage ohne Zustimmung der Antragsgegnerin errichtet worden ist. Die tatsächliche und rechtliche Vorgeschichte zu dem hier vorliegenden Verfahren erschließt sich aus dem Vortrag der Antragsgegnerin und den von ihr vorgelegten Schriftstücken nur lückenhaft. Da im echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Ermittlungspflicht des Gerichts durch die Darlegungs- und Förderungslast der Beteiligten begrenzt ist, findet die Verpflichtung des Gerichts, den Sachverhalt von Amts wegen aufzuklären, dort ihre Grenze, wo angenommen werden kann, dass ein Beteiligter eine für ihn günstige Tatsache vorgetragen hätte (Niedenführ/Schulze, aaO., vor §§ 43 ff. Rdnr. 145). Insbesondere nachdem schon das Amtsgericht darauf hingewiesen hatte, dass nach seiner Auffassung keine erheblichen Einwände gegen die Zahlungsverpflichtung vorgetragen seien, hätte die Antragsgegnerin ihren Vortrag zur Nichtigkeit konkretisieren müssen. Erst daran hätte eine gerichtliche Sachaufklärung anschließen können. Nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen, an die der Senat als Rechtsbeschwerdeinstanz gebunden ist, lag bei der betroffenen Anlage ein sogenannter steckengebliebener Bau vor, d. h. das Bauvorhaben wurde wegen Insolvenz des Bauträgers nicht weitergeführt. Die mangelfreie Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus kann grundsätzlich durch die (werdende) Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden. Streit besteht in Rechtsprechung und Literatur allerdings darüber, ob sich ein Anspruch und eine Verpflichtung zur Mitwirkung an der Restfertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 21 Abs. 3 WEG unabhängig vom bereits erreichten Bautenstand ergibt (so z. B. OLG Hamm Rpfleger 1978, 182; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 22 Rdnr. 315; Ott NZM 2003, 134, 136) oder nur entsprechend § 22 Abs. 2 WEG, wenn die Anlage zu mehr als der Hälfte ihres Wertes bereits errichtet ist ( so z. B. Senat OLGZ 1991, 293 und WuM 1994, 36; BayObLG NZM 2003, 66; Niedenführ/Schulze, aaO., § 22, Rdnr. 26; Staudinger-Bub: BGB, 12.Aufl., § 22, Rdnr. 288). In jedem Fall aber betrifft die Fertigstellungspflicht lediglich das Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum muss von jedem Sondereigentümer nur unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 1 WEG fertiggestellt werden (Bub, aaO., Rdnr. 284, 287; Merle, aaO., Rdnr. 315; Ott, aaO., Seite 136). Auf diesen Streit hinsichtlich der Voraussetzungen und rechtlichen Grundlagen für eine Verpflichtung zur Erstherstellung kommt es für die Entscheidung, die hier zu treffen ist, aber nicht an. Denn der Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümerversammlung am 26.11.1997 die Fertigstellung der Anlage und die Finanzierung durch Sonderumlagen beschlossen hat, ist nach dem Urteil AG Hanau vom 17.09.1998 -36 C 1166/98-16- (Bl. 92-96 d. A.) bestandskräftig und die Antragsgegnerin ist als Sonderrechtsnachfolgerin daran gebunden, auch wenn sie damals weder mitgewirkt hat, noch mit der Beschlussfassung einverstanden war. Darüber hinaus geht es nicht um die Zahlung der in 1997 beschlossenen, sondern von in 2001 und 2002 bestandskräftig beschlossenen Sonderumlagen und Wohngeldvorschüsse für 2002. Da die Fertigstellung des Sondereigentums beim steckengebliebenen Bau dem Sondereigentümer selbst obliegt, kann die Antragsgegnerin auch daraus, dass die Einheit Nr. 3 nach ihrem Vortrag nicht zu nutzen sei, nichts herleiten. Eine fehlende Nutzungsmöglichkeit hinsichtlich des Sondereigentums, die im Verantwortungsbereich des Sondereigentümers liegt, befreit nicht von der Verpflichtung zur Zahlung der Beiträge für das gemeinschaftliche Eigentum nach § 16 Abs. 2 WEG.

Die Gerichtskosten ihrer erfolglosen weiteren Beschwerde hat die Antragsgegnerin gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen. Die Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde war ausnahmsweise deshalb anzuordnen, weil die Antragsgegnerin durch ihren Zahlungsverzug die Einleitung des Beitreibungsverfahrens überhaupt veranlasst hat und ihr Rechtsmittel auf Grund eindeutiger Rechtslage erfolglos geblieben ist. Aus diesen Gründen ist auch die Kostenentscheidung des Landgerichts zu den außergerichtlichen Kosten des Erstbeschwerdeverfahrens nicht zu beanstanden.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Die in der landgerichtlichen Entscheidung fehlende Festsetzung wurde nachgeholt.

Ende der Entscheidung